2022年7月22日(上周五)，深交所公募REITs信息平臺顯示，華夏基金管理有限公司(下稱：華夏基金)旗下第三只REITs產品——華夏合肥高新創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金被受理，另外兩只已經獲批上市的產品分別為華夏越秀高速REIT、華夏中國交建REIT。

華夏基金旗下第三只REITs產品獲受理

資料顯示，華夏基金此次新申報的REIT，基礎設施項目為合肥創新產業園一期項目所有權及對應范圍內的國有建設用地使用權。

據最新基金招募書草案(申報稿)內容顯示，該基礎設施項目土地使用權面積為146,759.30平方米，總建筑面積35.68萬平方米，建設內容為研發辦公樓、配套用房和車庫，項目于2011年建成投入運營。基礎設施項目共22棟房屋和3個地下車庫，分別由合肥高新睿成科技服務有限公司和合肥高新君道科技服務有限公司持有。

項目公司的運營模式為“產業運營模式”：產業園區不僅進行前期的投資和建設，同時負責產業鏈的搭建，運營模式涵蓋企業的招商引資、投資孵化、企業服務等。

具體而言，項目公司的盈利依托于合肥高新技術區內部的產業聚集，以產業招商為內核，以自有物業為載體，向租戶提供辦公、科研空間并獲取租金收益。此外，為給租戶提供必要配套，項目公司亦有出租物業底層部分面積給餐飲配套等企業，從而獲得配套租金收入，并出租地下車位獲得停車費收入。

招募書顯示，根據基礎設施項目的《建設工程規劃許可證》，標的基礎設施項目的建筑功能包括工業類研發、研發、車庫、食堂、單身宿舍、配套商業等。此外，根據基礎設施項目相關不動產權證書記載，基礎設施項目所占有的國有建設用地使用權將于2059年到期。

中聯評估作為資產評估機構對標的基礎設施資產進行了評估，并出具了估值報告。報告顯示，兩個子項目高新睿成資產、高新君道資產2022年預測資本化率分別為4.44%和5.06%，均值為4.78%。值得一提的是，評估過程中采用的方法是100%“收益法”。

目前市場上以產業園區為基礎設施的REITs合計4只，分別為在深交所上市的產業園區REIT有博時招商蛇口產業園REIT;在上交所上市的華安張江光大園REIT、建信中關村REIT、東吳蘇州工業園區REIT，此次華夏合肥高新創新產業園的REITs產品為市場第5只。

業內人士表示，首批試點項目成功發行，平穩運行，很多企業對公募基礎設施REITs的態度轉向積極。在新增的試點行業中，基金管理人會優先選取市場空間大、現金流穩定性比較好的行業進行布局。

基金公司積極布局新產品

目前，除剛獲受理的華夏合肥高新創新產業園REIT外，還有2只新品正在等待交易所審核：華泰紫金江蘇交控高速公路REIT、國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT;2只交易所已審核通過，均為安居保障性租賃住房：中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創新人才安居保障性租賃住房REIT，正在等待證監會的批復。

值得一提的是，近日，創業環保宣布開展基礎設施公募REITs申報，擬選取位于天津和安徽省內三家子公司的四個污水處理項目作為入池資產。業內人士認為，基礎設施REITs將優質基礎設施資產與金融產品相結合，通過基金的份額化降低了投資門檻。為市場提供了股票和債券外的可選標準化產品，擴展了個人投資者和機構投資者的投資品種。(爽 爽)