近期港交所消息，陽光城旗下物業公司上海陽光智博生活，加入物管赴港IPO的大軍，于6月11日遞表，擬在香港主板上市。同日，物企融信服務通過了聆訊，在不久將來登陸港交所主板。

港股物管行業的后備軍再次擴容。

據不完全統計，截止至6月15日，港股物管行業今年計劃有42家新上市公司，全部在主板上市。

去年開始，物企掀起赴港上市熱潮。今年港股物管分拆上市熱還在延續。根據恒生指數公司統計，2020年有18家物管公司在香港上市。而2021年以來，截止6月15日，據不完全統計，有30家物管公司正在港交所遞表排隊中，其中融信服務、中駿商管以及越秀服務三家物管企業已經通過了上市聆訊。

在物管行業競爭加劇、港交所提升主板IPO盈利規定、抬高上市門檻的大背景下，物業股的上市熱潮卻絲毫不減。資本市場大放光彩背后，物業板塊的投資價值究竟如何?

物企于政策窗口期爭相進場

資本邦分析，港股物業板塊上市熱潮的背后，既有板塊自身的高估值因素影響，也與港交所將于2022年提高上市門檻的決策有關，同時也有房企計劃分拆物業業務以達到融資目的或輕資產經營的因素影響。

(一)港股板塊估值高

物業管理最早起源于19世紀60年代的英國，作為地產行業服務升級的體現，物管企業產生之初便因具備商業模式好、成長性高、現金流好、周期屬性弱等特征而深受資本市場青睞。截至2021年6月8日，港股物業板塊平均市盈率超過33倍，遠高于港股主板的市盈率(12倍)，充分體現了資本市場對物業服務企業的高度認可。

港股物業股的高估值背后是該行業快速擴張的規模和穩健的財務預期。據中指院等機構估算，至2030年，全國物業管理面積將達到318億平方米，對應收入規模約2萬億元。同時，隨著人們消費水平的提升，物業服務的行業價值亦將進一步凸顯。

在高估值的吸引下，大量物管公司紛紛赴港上市。

(二)政策催化劑

物企掀起赴港上市熱潮的另一個原因或許是受到了港交所政策的催化作用。

2021年以來，港交所經過審慎考慮響應人士的意見，決定上調主板上市盈利要求的幅度，主板盈利規定擬調高60%，自2022年1月1日生效。

根據修訂后的盈利調高幅度，主板上市申請人于三年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬元;及前兩個財政年度累計不低于4500萬元(三年累計盈利不低于8000萬元)。

專業人士預測，對于小型物企而言，隨著上市門檻的提高，未來上市難度將加大。

因此，該類物企想抓住窗口期盡快上市以打通融資渠道，來為以后擴張做準備。

據預測，在港交所主板上市政策收緊的窗口期內，2021年物企上市熱潮將持續。

(三)房企本身融資和擴張需求

除了資本市場和政策因素外，房企本身也有分拆物管上市的動力。

從房地產行業的層面來看，“三道紅線”出臺之后，房企融資變得尤為困難，資金監管更加嚴格。

從經營模式上看，物業屬于輕資產,擁有較強的現金流,這是資本市場青睞的原因之一。對于房企來講，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因。于是，分拆物業上市成為房企改善財務的辦法之一，通過股權融資的方式，拓寬融資渠道，優化企業杠桿。

以中駿集團分拆旗下中駿商管謀求上市為例，中駿集團在2020年突破了千億門檻，與此同時，其負債率和融資成本也有所上漲，現金流不斷承壓。

財報數據顯示，于2020年12月31日，公司負債總額高達1314.62億元人民幣(下同)，凈負債比率約為59.2%，剔除預收款后的資產負債率為68.7%。2020年，中駿經營活動所用現金流量凈額為33.78億元，較2019年的70.88億元直接腰斬;投資活動所用現金流量凈額為43.19億元，同比下降33.07%;融資活動所得現金流量凈額57.32億元，同比下降了66.54%。

分拆物業上市以通過股權融資的方式補充權益，或許這是企業降杠桿，尤其是降低資產負債率和凈負債率的首選手段。

隨著物業公司擁抱資本市場的熱情愈發高漲，行業內收并購步伐加速明顯。上市物業管理公司充沛的現金流將促使管理面積加速向頭部物業公司集中。

資本邦注意到，從募資用途來看，多家物管企業表示將IPO募集資金主要用于尋求擴張并購的機會，擴大物業管理業務規模作為首要目標。

實際上，今年以來，物業行業大規模并購案例不斷出現。

以碧桂園服務為例，今年3月份公布了收購藍光嘉寶服務的計劃。

收購公告顯示，要約人碧桂園物業香港控股有限公司(碧桂園服務全資附屬)與賣方一(藍光和駿)訂立協議一。藍光和駿擬以49.64億元(人民幣，下同)轉讓藍光嘉寶服務65.04%股權予碧桂園服務。

同時，碧桂園物業還以2.35億元從寧波嘉乾收購藍光嘉寶服務548.63萬股H股，占其于3月22日的全部股權約3.08%;以2.33億元收購成都嘉裕持有的藍光嘉寶服務543.54萬股H股，占其同日持有全部股權約3.05%。

上述交易完成后，藍光嘉寶服務將由碧桂園服務擁有71.17%股權，公司將成為碧桂園服務的附屬公司。

此外，弘陽服務計劃擬7353.6萬元人民幣收購高力物業及江蘇高力美家各80%股權;佳源服務去年年末上市后進行了首次收并購，擬1.41億元收購保集物業100%股權。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，并購優良標的會越來越少，而收購溢價會逐漸攀高。物業行業的規模戰將愈演愈烈，2021年將是物業行業的收購整合大年，規模話語權的爭奪將是未來行業的重頭戲。

物業股估值分化愈演愈烈

雖然大部分的物管公司在奔赴港交所的路上你爭我趕，但IPO高潮相應地也加速了物業管理板塊的結構分化，且分化具有持續性。一邊是物管公司上市潮的如火如荼，另一邊是物管公司上市后的破發潮。

在IPO持續擴容的大環境下，擁有強大母公司優勢、差異化競爭的物管公司似乎更能獲得投資者的偏愛，隨著時間推移，進而形成強者恒強的局面。

比如2018年6月上市的碧桂園服務，三年股價整體持續上漲，如今市值高達2535億港元，雄踞港股物業板塊市值榜首。

但是，“部分缺乏核心競爭力也不具備長期成長的物業管理公司，未來將面臨被市場邊緣化的風險。” 中信證券首席基地產業分析師陳聰指出。

事實證明，物企上市即遇股價破發的情況并不鮮見。

比如2021年1月18日上市的宋都服務，上市首日即破發，跌幅達36%，隨后股價一路下行，上市至今已累計跌去56.8%。

據悉，宋都服務集團于1995年在杭州成立，是一家浙江省綜合物業管理服務供應商。

根據中國指數研究院的數據，集團于2017年、2018年、2019年及2020 年按物業管理綜合實力計在「中國物業服務百強企業」中分別排名第81、第71、第65及第56。

財務數據顯示，截至2020年12月31日，集團于2020財年實現年內收益3290萬元，同比下降6.5%;經調整凈收益為4710萬元，同比上升12.9%。

展望

因為輕資產運營、高確定性、高成長性的特點，物企一度到資本市場的追捧。

隨著行業政策迎來多重利好，物業管理行業正迎來“黃金時代”。物企扎推上市后，公司之間的較量亦會愈演愈烈，比拼規模擴張速度進一步加快。物管行業勢必將在整合吞并之后迎來新的局面。最終誰會逆境突圍讓人期待。